BENO Holding Vorstand Florian Renner über hohe Margen im Immobilienboom

Die BENO Gruppe ist ein Immobilienbestandshalter. Wir kaufen Immobilien, vermieten sie an mittelständische Unternehmen und generieren damit gut planbare Einnahmen. Dabei sind wir mit Light Industrial Immobilien im deutschsprachigen Raum auf eine sehr attraktive Nische spezialisiert. Unser Portfolio mit 11 Standorten und 37 Mietern hat derzeit einen Marktwert von 58,6 Mio. Euro und die Nettojahresmiete lag 2019 bei 5,4 Mio. Euro. Angefangen haben wir im Jahr 2008, als wir Objekte der MS Industrie AG übernommen haben. Das Unternehmen ist bis heute einer unserer Mieter.

Die Asset-Klasse Light Industrial umfasst Gewerbeareale mit gemischter Nutzung aus Logistik, Verwaltung und Produktion. In der Regel handelt es sich um betriebsnotwendige Immobilien. Dies ist ein großer Unterschied beispielweise im Vergleich zu Büroimmobilien. Diese können vom Mieter relativ leicht gewechselt werden. Doch wenn ein Unternehmen nicht nur Büros, sondern auch den gesamten Maschinenpark verlegen muss, wird es erheblich teurer und komplexer. Vom Produktionsausfall während dieser Zeit ganz zu schweigen.

Unsere Mieter spüren natürlich die Pandemie und wir stehen mit ihnen im engen Kontakt. Auch ein vierteljährlicher Bonitätscheck gehört zu unseren Standards. Wir haben im laufenden Jahr bisher keine Mietausfälle oder -stundungen verzeichnen müssen. Wir profitieren vom Fokus auf betriebsnotwendige Immobilien und einen strengen Auswahlprozess was Objekte und Mieter betrifft.

Absolut. BENO verfügt über deutliche Miet- und Wertsteigerungspotenziale in den kommenden Jahren. Durch konsequentes Property-Management sind wir in der Lage, Mieterträge, Mietlaufzeiten und Werte nachhaltig zu steigern. Die in den letzten Jahren stark gestiegenen Baukosten spielen uns dabei in die Hände. Denn für einen Neubau müssen Unternehmen Mieten ab 10 Euro je Quadratmeter Zahlen. Damit rechnet es sich nur für ganz wenige.

Wir bewegen uns in einem Spezialgebiet, das andere Bestandshalter kaum auf dem Radar haben. Für uns sehr erfreulich. Denn in diesem Segment ist der Immobilienboom noch nicht angekommen und es lassen sich noch attraktive Spreads zwischen Objektrendite und Zinskosten erzielen. Diese Zeiten sind beispielsweise bei Wohn-, Büro- oder Logistikimmobilien vorbei. Das Spezial-Know-how ist in unserem Segment eine zusätzliche Markteintrittsbarriere.

Wir arbeiten seit Gründung profitabel und haben in dieser Zeit keine Ausschüttungen vorgenommen haben. Die vorhandenen Mittel wurden also permanent thesauriert bzw. zur Schuldenreduzierung eingesetzt. Entsprechend haben wir wichtige Portfolio-Kennzahlen wie NAV und LTV kontinuierlich verbessert. Ende 2019 lag der Verschuldungsgrad (LTV) des Immobilienbestandes bei 48,2% (Vj: 55,6%) und der Net Asset Value bei 30,3 Mio. Euro (Vj: 23,0 Mio. Euro). Das Konzerneigenkapital ist in 2019 von 10,1 auf 16,5 Mio. Euro und die Eigenkapitalquote von 18,6 auf 26,7% gestiegen. Für eine konservative Dividendenpolitik ist auch während der Anleihelaufzeit gesorgt. Unser Paket an Sicherheiten sieht unter anderem vor, dass Dividenden nur bei einer Eigenkapitalquote von über 30% ausgeschüttet werden dürfen.

BENO erzielt gut planbare Mieteinnahmen. Mit der Spezialisierung auf die Bestandshaltung betriebsnotwendiger Immobilien besetzen wir eine sehr attraktive Nische und bieten als erster Emittent aus diesem Bereich die Möglichkeit, innerhalb der Immobilienanleihe zu diversifizieren. Anders als in vielen anderen Immobiliensegmenten lässt sich mit Light Industrial noch attraktive Margen erzielen. Daher sehen wir für die kommenden Jahre weitere Miet- und Wertsteigerungspotenziale und interessante Kaufmöglichkeiten. Wir haben uns zu einer Ausschüttungssperre bis zu einer EK Quote von 30% verpflichtet und haben uns mit unserer bestehenden Wandelanleihe in den vergangenen Jahren als verlässlicher Emittent bewährt.