Patrick Müller, Geschäftsführer MOREH Immobilien: „Wir bieten 6% Zinsen und umfangreiche Sicherheiten.“

Die MOREH ist ein klassischer Immobilienbestandshalter. Dabei haben wir uns auf Gewerbeimmobilien spezialisiert. Wir besitzen und verwalten sieben Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt rund 77 Mio. Euro. Die Objekte – dazu gehören Büro- und Einzelhandelsimmobilien, ein Fachmarktzentrum und ein Outletcenter –, sind breit diversifiziert über Immobilienklassen, Mieterstrukturen und Standorte hinweg. Insgesamt verfügt unser Portfolio über eine Nutzfläche von rund 48.000 qm. Derzeit haben wir eine Vermietungsquote von rund 96% eine Für die Zukunft trauen wir uns eine Quote von über 98% zu.

Die Munitor wurde 1982 von meinem Vater als Projektentwickler gegründet. Im Jahr 2010 habe ich die Geschäftsführung übernommen. Seit der Gründung haben wir erfolgreich Projekte im Gesamtwert von mehr als 500 Mio. Euro entwickelt. Dazu gehören neben zahlreichen Handelsimmobilien unter anderem Hotels, studentische Wohnanlagen und Kongresscenter, aber auch Projekte im Rahmen von Public Private Partnership. Heute sind wir mit rund 100 Mitarbeitern in den Geschäftsbereichen Projektentwicklung, Asset- und Property-Management sowie Center-Management aktiv.

In den vergangenen Jahren haben wir Bestandsportfolio mit einem Wert von rund 200 Mio. Euro aufgebaut. Davon haben wir Ende 2018 einen Teil in der MOREH gebündelt. Als Teil der Munitor Gruppe profitiert die MOREH von jahrzehntelanger Erfahrung in der Entwicklung, dem Kauf und der Verwaltung von Gewerbeimmobilien.

Die Mietrendite liegt derzeit bei hohen 7,4%. Und in der Zukunft trauen wir uns noch etwas mehr zu, da wir die Vermietungsquote von rund 96% auf über 98% steigern wollen. Es zahlt sich aus, dass wir nicht in die großen Städte gegangen sind, sondern bewusst in Speckgürtel und Einzugsgebiete.

Kein Mieter hat einen Anteil von über 10% und die 10 größten Mieter haben zusammen nur einen Anteil von 50%. Die Struktur ist also gut diversifiziert. Zu den Mietern gehören namhafte Unternehmen aus unterschiedlichsten Branchen, wie z.B. die Commerzbank, Rewe, Deutsche Telekom, Lidl und Esprit sowie das Ministerium für Bildung des Landes Rheinland-Pfalz.

Der überwiegende Teil läuft bis 2024 und länger. Wir haben auch einige die dieses und nächstes Jahr auslaufen und darüber freuen wir uns. Dass bei Neuverträgen derzeit grundsätzlich höhere Mieten durchsetzbar sind, als noch vor 5 oder mehr Jahren, wird wohl niemanden überraschen. Das erleben wir derzeit insbesondere in Wadgassen. Dort haben wir gerade die Genehmigung zur Vermietung des letzten Abschnitts mit 600 Quadratmetern erhalten. Das Outletcenter hat sich in den vergangenen Jahren sehr gut entwickelt und die aktuellen Mieten liegen deutlich über den Altverträgen. Von diesen wiederum laufen einige nach 10 Jahren bald aus. Dort erwarten wir attraktive Neuabschlüsse.

Wir wollen die Finanzierung aus der Kaufphase ablösen. Dafür haben wir damals Mezzanine-Kapital genutzt. So konnten wir am Markt flexibel und schnell reagieren und uns die einzelnen Immobilien sichern. Jetzt steht das Portfolio und mit dem abzulösenden Kapital könnte unsere Gruppe wieder neue Immobilien kaufen oder Projekte finanzieren. Davon ist die MOREH nicht beeinfluss, hier wissen Anleger heute schon ganz genau, worein sie in den kommenden 5 Jahren investieren.

Die Grundschulddarlehen belaufen sich auf rund 37 Mio. Euro und werden mit 1,65% bis 2,6% verzinst und von uns mit 5% pro Jahr getilgt. Außerdem besteht ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von 4,7 Mio. Euro, welches mit 1% verzinst wird. Durch den Nachrang zur Anleihe und die Endfälligkeit kann es als eigenkapitalähnlich bewertet werden. Diesen Verbindlichkeiten steht ein Immobilienwert von rund 77 Mio. Euro gegenüber.

Hier haben wir uns für ein umfangreiches Paket entschlossen. Unter anderem ist eine 100%-ige Ausschüttungssperre vorgesehen. Das Kapital wird auf einem Treuhandkonto gesammelt. Auf diesem wird zudem ein Guthaben in Höhe einer Zinszahlung vorgehalten. Der Treuhänder ist auch mit umfassenden Kontrollfunktionen ausgestattet. Außerdem sind alle unsere Anteile an den einzelnen Objektgesellschaften zu Gunsten der Anleihegläubiger verpfändet. Eine weitere Sicherheit, wenn auch indirekt, ist, dass ich privat gegenüber den Banken mit eine Bürgschaft von rund 8,5 Mio. Euro hafte.

Im 2019 Jahr erwarten wir eine Gesamtleistung von 5,5 Mio. Euro und ein operatives Ergebnis (EBITDA) von 4,7 Mio. Euro. Dies übersteigt bei weitem unseren Zinsaufwand – inklusive der geplanten Anleihe – von rund 3 Mio. Euro jährlichen. Grundsätzlich gehen wir bei unserer Finanzplanung konservativ vor. Bei den Umsätzen haben wir einen Sicherheitsabschlag von 4% vorgesehen. Auch Wertsteigerungen sind nicht berücksichtigt. Im laufenden Jahr werden die Einmalkosten für die Anleiheemission und die Vorfälligkeitsentschädigung für das Mezzanine-Kapital belasten. Dennoch erwarten wir auch in 2019 einen positiven Free-Cash-Flow der in den kommenden Jahren kontinuierlich ansteigen sollte.

Durch die hohe Tilgung der Bankdarlehen von 5% pro Jahr und die Ausschüttungssperre werden wir innerhalb der Anleihelaufzeit ein freies Vermögen von über 17 Mio. Euro bilden können. Dies entspricht schon gut der Hälfte des Anleihevolumens. Daher sehe ich die Rückzahlung – und bis dahin natürlich auch die Zinszahlungen – als gesichert an.

Mit unserer Anleihe investieren Anleger in eine familiengeführte Immobilien Gruppe mit jahrzehntelangem Track Record. Wir haben ein attraktives bestehendes Immobilienportfolio mit einem Wert von 77 Mio. Euro zusammengestellt, welches über eine breit diversifizierte Objekt- und Mieterstruktur verfügt und dessen operatives Ergebnis die Zinszahlung deutlich übersteigt. Außerdem ist das Wertpapier mit einer umfangreichen Besicherung wie beispielsweise einer 100%-igen Ausschüttungssperre und Verpfändung der Anteile an den einzelnen Immobiliengesellschaften ausgestattet. Dafür erhalten Anleger einen attraktiven Zinssatz bei halbjährlicher Zahlung.